FIBRAS: La inversión que te ofrece renta fija y renta variable al mismo tiempo.
En el mundo del mercado de capitales existen varias formas de inversión en las que el público inversionista o institución financiera puede invertir. Entre ellas están las acciones, los fondos cotizados, notas estructuradas, Fibras, etc. Hoy nos centraremos en el mercado de los bienes raíces conocidos en la bolsa mexicana como Fibras.
La bolsa mexicana de valores describe a las fibras como los vehículos destinados al financiamiento para la adquisición y/o construcción de bienes inmuebles que tienen como fin su arrendamiento o la adquisición del derecho a recibir los ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes.
¿Por qué invertir en bienes raíces?
Un portafolio bien diversificado consiste en varios activos colocados de forma estratégica en diferentes mercados, con el fin que cuando un mercado tenga una pérdida o una mala racha, el portafolio no se mire afectado. En estos activos se encuentran principalmente los bonos de gobiernos, bonos de gobierno con cobertura contra la inflación, mercados emergentes, bienes raíces, mercado nacional, etc. Los bonos de gobiernos ofrecen regularmente una tasa fija atractiva para el público inversionista con un riesgo nulo y el mercado de capital ofrece la renta variable. Los activos inmobiliarios combinan las características de renta fija y la renta variable.
Las propiedades inmobiliarias de alta calidad producen niveles grandes de liquidez, ya que se firma un acuerdo de arrendamiento con los inquilinos a largo plazo (cobran renta). Gracias a que cuentan con alto flujo de efectivo y conducen a la estabilidad en la valoración. Puesto que una parte sustancial del valor de sus activos proviene de los altos flujos de efectivo que cuenta, los cuales pueden ser predecibles.
Las inversiones inmobiliarias buscan conseguir o adquirir propiedades bien ubicadas, bien arrendadas y de alta calidad que permiten a los inversionistas anticipar la captación de ingresos por alquiler de espacios arrendados y esperar ingresos dentro de un periodo de tiempo razonable del espacio vacante.
Con flujos de alquiler (renta) similares a los bonos y valores residenciales (plusvalía del terreno) similares a acciones, los inversionistas esperan que los bienes raíces produzcan resultados en algún lugar entre los resultados de los bonos y de las acciones. Un ejemplo claro sería, si los bonos del gobierno ofrecen el 5% de rendimiento anual y el rendimiento de los índices está en un promedio del 10% anual, entonces podemos esperar un rendimiento de 7.5% en el mercado de bienes raíces.
Problemas con las FIBRAS.
Como nos podemos dar cuenta, el mercado de bienes y raíces es muy llamativo y cuenta con muchas ventajas en el mercado, pero como ya sabemos, en el mercado existen riesgos. Todas las Fibras a pesar de ser fideicomisos son administradas por un consejo y este consejo toma todas las decisiones del manejo y administración de este mismo, por lo que tenemos que darnos a la tarea de verificar que sea un fideicomiso bien administrado, porque ya ha pasado en la historia que muchos de ellos por falta de administración los llevan a la quiebra y al final del día quien pierde es el inversionista. Por lo que se aconseja siempre antes de invertir en alguna de estas chequen su página y revisen el rublo de cada una.
Tipos de FIBRAS.
Otra de las ventajas que tienen las Fibras es que también son diversificadas, existe una para cada sector. Podemos contar con bienes y raíces para hoteles, parques industriales, proyectos universitarios, plazas comerciales, etc. A continuación enlistare alguna de ellas y su sector.
Estas son solo algunas de las Fibras que ofrece la bolsa mexicana de valores, las demás se pueden checar en las casas de bolsa o en su broker favorito.
FIBRAS y la inflación.
Uno de los atributos de los bienes y raíces es su alta correlación con la inflación, gracias a la fuerte relación que existe entre el costo de reposición y el valor de mercado. La importancia del costo de reposición tanto en el análisis de valoración como en la sensibilidad a la inflación se basa en que los mercados reflejan un equilibrio razonable entre la oferta y la demanda. En los casos en que la oferta de espacios inmobiliarios no se ajusta a la demanda los precios responden al desequilibrio, no a la relación esperada con el costo de reposición con la inflación. Cuando los mercados muestran equilibrio, la sensibilidad a los cambios en el nivel general de precios representa una característica particularmente atractiva de los bienes y raíces.
En conclusión, podemos decir que una parte importante que impulsa los rendimientos de una cartera son las Fibras, al igual que las acciones. Los bonos del gobierno brindan poder de diversificación y el sector inmobiliario vuelve a desempeñar un papel de apoyo. Al combinar esta clase de activos en una cartera diseñada para un bajo riesgo y alto rendimiento, los inversionistas creen lograr el éxito de la inversión.
Referencias:
Swensen, D. F. (2005). Unconventional Success: A Fundamental Approach to Personal Investment (English Edition) (1.a ed.). Free Press.